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Café

Baux commerciaux des cafés

Baux commerciaux des cafés

Il ne faut pas tirer de conclusions hâtives

Communication de notre avocat conseil

Jugement rendu en date du 21.01.2021 par le tribunal de paix de Luxembourg concernant les baux commerciaux

Ce jugement qui concerne notamment le secteur Horeca a déjà fait le tour.

Cette décision a été prise dans un contexte particulier, à savoir que la destination des lieux loués était celle de l’exploitation d’un bar et les arriérés de loyers concernaient non seulement la période de confinement (fermeture obligatoire du 18.03.2020 jusqu’au 25.06.2020 puis du 26.11.2020 jusqu’à aujourd’hui) mais également la période post-confinement (période non concernée par une mesure de fermeture obligatoire).

Le Tribunal a considéré que les périodes de fermeture obligatoire constituent pour le Bailleur un cas de force majeur temporaire l’empêchant de procurer au Preneur la jouissance paisible de la chose louée.  La fermeture obligatoire des lieux loués constitue dès lors « une impossibilité pour le Bailleur de fournir la jouissance des lieux loués » pour en conclure que le Preneur se trouve alors « délié de son obligation de payer le loyer et charges inhérentes à l’exploitation des lieux loués ».

Le Tribunal poursuit pour la période de post-confinement, « le bien loué n’a plus été frappé par une mesure de fermeture obligatoire, aucune perte de jouissance ne saurait être invoquée par les parties défenderesses pour s’opposer au paiement ».

Le Preneur a été délié de payer les arriérés de loyer durant la période de fermeture obligatoire mais il a naturellement été condamné à payer les arriérés de loyers pour les périodes non concernées par la fermeture obligatoire. Le Tribunal a prononcé la résiliation du bail et le déguerpissement puisqu’il y avait néanmoins faute du Preneur pour les arriérés de loyers impayés durant les périodes post confinement.

Attention, il ne faut pas tirer de conclusions hâtives de cette décision qui est la première rendue en ce sens au Luxembourg. Il y a fort à parier que le Bailleur va interjeter appel de cette décision.
Il est donc fortement déconseillé à ce stade de ne plus payer son loyer en se basant sur ce jugement isolé.

Notre conseil suggère d’adresser un courrier (il est fortement conseillé d’avoir une trace écrite de la demande) dans un premier temps à la Brasserie et de demander si elle est d’accord de mettre en suspens le payement du loyer pour la période visée par une fermeture obligatoire sur base du jugement n° 204/2021 du tribunal de la justice de paix du 21.01.2021 concernant les baux à loyers pendant la période de la fermeture obligatoire.

Le Bailleur, dans ce cas la Brasserie, va probablement refuser votre demande.

Dans ce cas, en cas de refus, il faut préciser dans l’ordre de virement bancaire une formule de réserve du type « sous réserve, arrêt qui sera rendu suite jug n°204/2021 du 21.01.21».

Le cas échéant, si l’arrêt confirme cette décision, vous pourrez alors demander à la brasserie de vous rembourser bien évidemment pour ceux qui ont bénéficié des aides étatiques pour les loyers, déduction de ces aides du montant payé. Il faudra donc établir un décompte à joindre à votre demande.